בדק בית - תביעות ליקויי בניה.
מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בנושא בדק בית והקשרו לתביעות ליקויי בנייה. בתחילה מובא הסבר על מהות המונח בדק בית, בהמשך, מובא פירוט מה כולל בדק בית ולאחר מכן סקירה ופירוט של מי הם האנשים המבצעים את בדיקות בדק הבית. לאחר מכן נשיב בצורה מפורטת על השאלה העקרונית מדוע והאם כדאי לבצע בדיקת בדק בית? בהמשך נבהיר מהי חשיבותה ונחיצותה הפרקטית של בדיקת בדק בית ומתי כדאי לבצע את הבדיקה. נסביר אל מי רצוי לפנות תחילה-לעו"ד או למהנדס- נשיב על השאלה האם ישנה חשיבות לשיתוף פעולה בין עורך הדין לבין המהנדס, נסביר את שירותיו של מי לשכור כדי לקבל חוות דעת הנדסית. בהמשך ננתח את הסיכונים בבחירת מהנדס לא מקצועי ולא מנוסה לשם עריכת חוות הדעת. נבהיר את המעמד המשפטי של חוות הדעת ההנדסית/בדיקת בדק בית. נסביר את חשיבות עריכת בדיקת בדק בית לגבי הרכוש המשותף, נסביר מה עושים עם חוות הדעת ההנדסית נביא הסבר של המונח "שנת בדק" לסיכום נביא את עמדתו האישית בסוגיה של כותב המאמר.
א. מהו בדק בית?
• בבדיקה שערכתי במילון "רב מילים" המילון השלם מאת פרופ' יעקב שויקה בהוצאת סטימצקי/המרכז לטכנולוגיה חינוכית מצאתי כי צמד המילים "בדק בית" מוגדר כדלקמן:"בדיקה עצמית יסודית של גוף או ארגון כלשהו כדי לתקן את מצבו מן היסוד".
• בדיקה בויקיפדיה מעלה כי בדק בית מוגדר כלהלן:"בדק בית הוא שם כולל לרשימת בדיקות מקצועיות שתפקידן לעמוד על טיבו של נכס נדל"ן כלשהו. הבדיקות האלו באות למעשה לאתר כל ליקוי הנדסי או מפגע שקיים בנכס. בהנדסה אזרחית ביקורת מבנים או בדק בית הוא שם כולל לרשימת בדיקות מקצועיות שתפקידן לעמוד על טיבו של נכס נדל"ן הבדיקות האלו נעשות כדי לאתר ליקוי הנדסי אחר שייתכן וקיים בנכס".
• כמובן, שגם ההגדרה המצויה במילון "רב מילים" הנה הגדרה נכונה, אולם מאמרנו יסקור את צמד המילים "בדק בית" בהקשר של בדיקת תקינות של נכס נדל"ן.
• הבדיקות המתבצעות במסגרת "בדק בית", מועלות על הכתב בחוות דעתו של המהנדס המומחה הבודק את הנכס הנבדק. הבדיקה נעשית בעיקרה באופן ויזואלי, כאשר הבודק נעזר לשם כך, במכשירי מדידה של מרחק, פילוס של ריצוף וריצוף, רטיבות (פרוטימטר). בנוסף, לעתים קרובות נעזר הבודק במכשור מיוחד המצוי בידי גורמים פרטיים לבדיקת נזילות מצנרת ורטיבות סמויה הנבדקת באמצעות מצלמות אינפרא ומכשור מיוחד.
• לא אחת נטען כי קיים ליקוי באיכות האריחים של ריצוף רצפה, או חיפוי קירות, בחומרי המליטה בהם נעשה שימוש, באיכות הבטון, בתכולת הרטיבות של מצע החול תחת הריצוף או אלמנטים נוספים ואחרים של הבניה, בניגוד לתקן, דבר המצריך בדיקה מקצועית ויסודית יותר אשר נעשית, בד"כ באחת המעבדות המקצועיות הידועות כמו מכון התקנים, מעבדת הטכניון, חברת איזוטופ וכו'.
• בדיקה איכותית, אמורה להקיף כל פרט הנדסי בנכס וכל אלמנט של הבניה, לרבות בדיקת שטח הנכס, האם שטחי החדרים הנם בהתאם לדרישות המינימום בתקנות התכנון והבניה, שטחי חלונות, רוחב ואורך פרוזדורים, גובה חלונות ומעקות, גובה מזקף ראש, גובה הנכס בכלותו, גובה אלמנטים שונים של הנכס (בבתים פרטיים) רוחב מדרגות, רום ושלחי של מדרגות, איטום, שיפועים, קירות הנכס, מערכות החשמל והאינסטלציה, סיוד וצביעה, דלתות, ריצוף וחיפוי הקירות, הכלים הסניטריים, גג המבנה ויציבותו שלד הבניין איכות הבניה בכללותה וכו'.
• בדיקת בדק בית איכותית ומקצועית, מורכבת ממספר רב של בדיקות, כאשר המטרה הינה לבדוק את תקינותו של כל פרט הנדסי בנכס. היא בודקת את כל תכונותיו של הנכס הנבדק ואת התאמתו לתקנים ולתקנות הבנייה הרלוונטיים, וכן לנוהלי עבודה תקינים ומקובלים הנוהגים במקום שאין תקן או תקנה המסדירים אלמנט בניה כלשהו, מה שנקרא בז'רגון המקצועי-GOOD PRACTICE . בבדיקה נבדקות כל מערכות החשמל, האינסטלציה, התקשורת, איטום עד כמה שניתן, שיפועים בחלקי הריצוף השונים, קירות, הקבלת ריצוף לקירות, בדיקת תקינות ואיכות כל חלקי הנכס ומערכותיו השונות וכן בדיקה מקיפה של מידות אלמנטים שונים של הנכס וחלקיו השונים ע"מ לבדוק את התאמתם לתכניות הבנייה המאושרות עליהן חתם הקונה בעת ההתקשרות. בנוסף, המהנדס הבודק אמור לציין בחוות דעתו אם קיים ליקוי שאיננו בר תיקון או אם שטח הנכס קטן מהמובטח. על המהנדס, להמליץ ללקוח, בצמוד לאותו סעיף בחוות הדעת, לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך על מנת לברר באם נגרמה לנכס ירידת ערך.
• חשיבות מיוחדת קיימת לבדיקת האיטום בבית. איטום גרוע יגרום לבזבוז אנרגיה גדול לאורך כל השנים בהם תתגוררו בנכס, ומעבר לבזבוז הכספי האדיר, תיהנו פחות מהחימום והקירור של הנכס בהתאם לעונות השנה שכן בשל כשל באיטום הקירור והחימום יאבדו מהאפקטיביות שלהם. בית אטום היטב הנו בית אשר לגביו נדרשת פחות אנרגיה לחימום או לקירור.
• לא רק את האיטום הגורם לחדירת חום וקור לנכס יש לבדוק, אלא גם את איטום הנכס מפני חדירת מים או גשמים מקירות הנכס מהגג שמעל הדירה או מדירת השכנים הממוקמת מעל הדירה הנרכשת.
• בנוסף, על הבודק לבדוק, את תקינות החלקים הצמודים לדירה, קרי חנייה, מידות ושטח החניה ואופן הגישה אליה וכן מחסן או כל חלק אחר הצמוד לדירה.
• בסופה של הבדיקה, אמור הלקוח לקבל מהמהנדס הבודק חוות דעת הנדסית, המפרטת את כל הליקויים שנתגלו בנכס, אופן התיקון המומלץ על ידי המהנדס והעלויות הכספיות של התיקון המומלץ.
• רצוי לדרוש מהמהנדס הבודק שינקוב בחוות דעתו במחירי עלות לרוכש הנכס, לרבות פיקוח הנדסי ומע"מ ולא במחירי עלות לקבלן ראשי, שכן, קיים פער מחירים ביניהם של כ-25%-30%.
10. למותר לציין, כי אם המהנדס הבודק יקבע מחירים לפי עלות לקבלן ראשי, מזמין חוות הדעת יינזק כספית בצורה ניכרת, שכן, הוא ייאלץ לשלם מכיסו, בבוא העת, לקבלן המזדמן שיבצע עבורו את התיקונים, סכומים הגבוהים בהרבה מעלויות ביצוע אותה עבודה לקבל ראשי.
11. בשנים האחרונות, התפתחה המודעות לחיסכון באנרגיה, ל"בניה ירוקה" ולאיכות הסביבה. בעקבות זאת, נכנסו לתחום בעלי מקצוע נוספים, ומכשור נוסף וחדשני לצורך בדיקת נושאים אלה.
12. אחד הנושאים הנבדקים כיום, אשר בעבר כמעט ולא הייתה מודעות לגביו, הנו בדיקת הימצאותם של גזים רעילים כמו ראדון בבית, שזו אחת הבדיקות המבוצעות בתחום איכות הסביבה. מדובר בגז רעיל המהווה סכנה בריאותית, ומכאן החשיבות הגדולה לבדוק את הימצאותו בסביבה או בחלק כלשהו של הבית. מגורים בסמוך להימצאותו של גז זה עלולה לפגוע בבריאותם של כל בני המשפחה ורצוי לבצע בדיקה זו על מנת להימנע מנזק בריאותי בעתיד.
13. קיימות בדיקות נוספות אותן ניתן לבצע במהלך בדיקת בדק בית כמו מערכות המים והחשמל, מערכות האנרגיה, דוודים וקולטים אשר תקינותם תחסוך באנרגיה רבה בעתיד ותגרום לשיפור איכות הסביבה ומכן לשיפור איכות החיים שלנו. מערכות לא תקינות גורמות לבזבוז אנרגיה ולבזבוז כסף מיותר שלא מחויב המציאות, מבלי לקבל תמורה כלשהי כנגד בזבוז זה. זהו בזבוז לשמו.
ג. מי הם האנשים המבצעים את בדיקות בדק הבית?
• בד"כ, הגורם המבצע את הבדיקות הנו מהנדס בנין, או מהנדס אזרחי, או אדריכל, הרשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים.
• לעתים, מתגלים ליקויים ספציפיים בנכס הנבדק כגון אקוסטיקה, קונסטרוקציה, אינסטלציה, איטום, חשמל, וכו', דבר המחייב היזקקות לחוות דעת משלימה של מהנדס מומחה בתחומים אלה, בנוסף לחוות דעתו של המהנדס הבודק את הנכס באופן כללי.
• בדיקות אקוסטיקה נדרשות, כאשר הדייר מתלונן על רעשים חזקים במיוחד מקירות משותפים עם דירות סמוכות, מפעולת מעלית, מפעולת משאבות וכו'. בדיקות אלה מחייבות התמחות מיוחדת, מכשור מיוחד, ובדרך כלל הנן בדיקות יקרות מאד.
• לעתים, עולה חשד כי שטחו של הנכס, בכללותו, לרבות חצר הצמודה אליו, או חלק מסוים בו קטן מזה המובטח בחוזה המכר, ובמקרה זה רצוי להיעזר במודד מוסמך.
• לעתים, מתגלים ליקויים, אשר אינם ניתנים לתיקון, או שהתיקון איננו מעשי בנסיבות העניין. במקרים אלה יש להיעזר בשמאי מקרקעין מוסמך (בהבדל מהשמאים העובדים עבור עם חברות הביטוח, שבד"כ התמחותם הנה בהערכת שווים של מיטלטלין ופרטי תכולה בנכס או נזקים שאירעו לנכס כתוצאה מפריצה או שריפה) על מנת שאותו שמאי יקבע את ירידת הערך שנגרמה לנכס.
ד. מדוע כדאי לבצע בדיקת בדק בית?
• מקובל אצלנו, כי כאשר אנו מתכוונים לרכוש מכונית משומשת אפילו במחיר נמוך של מספר עשרות אלפי ש"ח, הקונה, יבצע, כמעט תמיד, בדיקה של הרכב במכון רישוי.
• בשנים האחרונות, ניכרת מגמה הולכת וגוברת של מודעות הציבור לביצוע בדיקת בדק בית. זהו שמה של הבדיקה בלשון העם. בז'רגון המקצועי היא מכונה: "חוות דעת הנדסית" או "חוות דעת שמאית".
• אנשים רוכשים דירות בסכומי עתק, וכיום, הציבור הרחב, מודע יותר לצורך לבצע בדיקות בדק בית באמצעות מהנדסים המתמחים בתחום. רוכש דירה המקבל חוות דעת, רצוי שיפנה מיידית לקבלן וידרוש ממנו לתקן את הליקויים. רצוי לעשות זאת במכתב רשום עם אישור מסירה ולא במיילים ולא בפקס.
• אין ספק כי רצוי, ואף חובה, בכל מקרה של רכישת נכס נדל"ן חדש או מיד שנייה וכן במקרה של בניה עצמית של בית באמצעות קבלן ו/או במקרה של שיפוץ מסיבי ו/או בניית תוספת לנכס קיים, להצטייד בבדיקת "בדק בית" או בשם הנכון יותר: "חוות דעת הנדסית".
ה. מהי חשיבותה ונחיצותה הפרקטית של בדיקת בדק בית ומתי כדאי לבצע את הבדיקה?
• מטבע הדברים, רכישת נכס נדל"ן, הינה ההוצאה הכספית הגדולה ביותר אשר מבצע אדם מן הישוב במהלך חייו (בהבדל מאנשי עסקים הרוכשים במהלך עסקיהם נכסים וחברות בסכומים של מיליוני ואף מיליארדי שקלים או דולרים). לא אחת, מדובר בהחלטה גורלית ביותר, אשר משפיעה במידה משמעותית על עתידו הכלכלי של הרוכש.
• לבדיקה זו חשיבות עליונה, בראש וראשונה, בעת רכישת נכס נדל"ן חדשמקבלן או מיזם. הבדיקה הינה בעלת חשיבות עליונה שכן היא מאפשרת לרוכש הנכס לדעת ולהבין מה מצב הנכס שרכש, אילו ליקויים/חוסרים קיימים בו, האם קיימות אי התאמות בין מה שהובטח לו על ידי הקבלן במפרט הטכני ובתוכניות עליהן הוא חתם לבין מצב הבנייה בשטח? האם הנכס נבנה בפועל בהתאם לדרישות תקנות התכנון והבניה ו/או התקנים השונים? האם נגרמה לנכס ירידת ערך עקב ליקויים או פגמים או חוסרים שנתגלו בנכס? האם שטח הנכס הנו כפי שהובטח לרוכש הנכס בחוזה המכר, בתכניות ובמפרט הטכני? האם המידות של כל חלקי הדירה תואמות את תכניות המכר, דרישות המפרט ודרישות תקנות התכנון והבניה ו/או התקנים השונים?
• אדם רגיל מן הישוב אשר איננו מבין בהנדסה ובבניה, הרוכש נכס נדל"ן ואינו מצטייד בחוות דעת של מומחה לעניין, גורם לעצמו נזקים רבים. הוא כלל אינו מודע לקיומם של ליקויים רבים בנכס שרכש. הוא כלל אינו מודע לעובדה כי מסיבות שונות ירד ערכו של הנכס שרכש בסכומים נכבדים.
• הליקויים הקיימים, או חלקם, עלולים לעלות על פני השטח כעבור תקופה ארוכה, וכאשר יבחין בהם הרוכש לראשונה, יתכן כי זה יהיה מאוחר מדי, כאשר תחלופנה תקופות הבדק והאחריות כאמור בחוק ו/או לאחר שתחלוף תקופת ההתיישנות.
• כאשר אתם מצטיידים בחוות דעת הנדסית לפני הכניסה לדירה, אתם יכולים לפנות לקבלן ולדרוש ממנו לתקן את הליקויים לפני כניסתכם לדירה, בכך תחסכו לעצמכם עגמת נפש מרובה ומגורים בתוך אתר בניה. יש הבדל עצום כאשר הליקויים יתוקנו עוד בטרם תיכנסו לגור בדירה, לבין המצב בו תאלצו לחיות בתוך לכלוך, אבק, רעש ואי סדר נוראי כאשר התיקונים יבוצעו תוך כדי המגורים שלכם בדירה, או במצב, בו תאלצו לפנות את הדירה ותכולתה כי לאפשר את ביצוע התיקונים בדירתכם. מי שחווה חוויה זו על בשרו, אינו זקוק להסבר, והוא, בוודאי, יזכור אותה עד אחרית ימיו. מי שלא חווה חוויה זו על בשרו-יתקשה להבין זאת.
• הימנעות מביצוע הבדיקה עלול לגרום לסיכון נוסף. אותו רוכש דירה, אשר לא יבדוק את דירתו, ייתכן וירצה בעתיד כלשהו למכור את דירתו. הקונה שיבקש לרכוש את דירתו יצטייד בחוות דעת הנדסית של מהנדס מטעמו, אשר תצביע על ליקויים/פגמים/חוסרים ובעיות אחרות שייגרמו לירידת ערכו של הנכס, דבר שייאלץ את המוכר למכור את דירתו במחיר נמוך משמעותית ממחיר הנכס בשוק, ובכך ייגרם לו הפסד כספי גדול ולפעמים עצום, ובשלב זה, לא יהיה לו ממי להיפרע שכן תביעתו התיישנה בינתיים.
• מקרה זה מסביר את הצורך להצטייד בבדיקת "בדק בית" לא רק בעת רכישת נכס חדש מקבלן או מיזם, אלא גם כאשר רוכשים נכס "יד שנייה", ובטרם חתימת הסכם ההתקשרות. בדיקה כזו תאפשר לקונה לתהות על קנקנו של הנכס אותו הוא עומד לרכוש, לדעת מהם הפגמים, הליקויים, והחוסרים הקיימים בנכס וכן את ירידת הערך שנגרמה לו, דבר אשר יעזור לקונה להחליט באם לרכוש את הנכס אם לאו, ובמקרה של החלטה לרכוש את הנכס, לאפשר לו לנהל מו"מ רציני בהתבסס על חוות הדעת ההנדסית/שמאית שקיבל ולהפחית את מחיר הרכישה בשל הליקויים ו/או הפגמים ואו ירידת הערך שנגרמה לנכס.
• בדיקה יסודית של הנכס "יד שנייה", לפניהרכישה, תמנע הונאה או הסתרת בעיות ופגמים הקיימים בנכס מצד בעל הנכס המוכר אותו. בנוסף בדיקה כזו תחסוך למזמין עוגמת נפש מרובה, הוצאות כספיות גדולות ומיותרות, חיסכון בעלויות כספיות של הרכישה או התיקונים ולביטול חשיפה מיותרת לסכנות בטיחותיות ואף לעתים לסכנות בריאותיות.
• קיים הבדל בין בדק בית לגבי דירה חדשה לבין דירה ישנה מבחינת סוגי הליקויים. דירה יד שנייה, לעתים קיימת כבר שנים רבות, ובאופן טבעי היא חשופה למפגעי מזג האוויר, במיוחד דירות הקרובות יותר לים דבר הגורם להן לבלאי מואץ ומחייב עבודות תחזוקה תכופות יותר מאשר בדירה רגילה. לא תמיד בעלי הדירות היו מודעים לצורך בביצוע תחזוקה שוטפת לגבי הדירה, או שלא היו מעוניינים להשקיע כספים בעניין.
10. הסיכונים בדירות יד שנייה הנם, במקרים רבים, בנושא איטום וחדירת רטיבות, במיוחד בדירות הממוקמות מתחת לדירות גג. אך לא רק בנושא זה. הבדיקה מומלצת ביותר בדירות יד שניה כדי לגלות את כל הליקויים והפגמים, כדי לדעת אם גודל הדירה הנו בהתאם לגודל שמספר לכם המוכר (שממנו נגזר, בד"כ גם המחיר) וליקויים נוספים שבגינם יתכן כי נגרמה לדירה ירידת ערך.
11. ייתכן, כי מוכר הדירה, ניהל בעבר הליך משפטי, קיבל פיצוי כספי הן בשל הליקויים והפגמים המצויים בדירה, והן בשל ירידת הערך שנגרמה לה, אולם, במקום לתקן את הליקויים, הוא השתמש בכסף לנסיעה לחו"ל או להחלפת הרכב שלו. הוא נהנה מהפיצוי, אולם מה איתכם??
12. דו"ח בדק הבית מציג בפני הרוכשים ליקויים וכשלים שהסיכוי שלהם לגלות בכוחות עצמם - שואף לאפס. דו"ח בדק בית מאפשר לרוכש הדירה להפעיל שיקול דעת באשר להוצאות הכספיות אותן ייאלץ להוציא עבור תיקון הליקויים והכשלים בנכס. לכל הרוכשים דירה חדשה מקבלן, דו"ח בדק הבית יאפשר לשאת ולתת על קבלת פיצוי כספי הולם עבור הליקויים בנכס או על תיקון אותם כשלים וליקויים.
13. לעתים, מתגלים נזקים סמויים במבנה, ביסודותיו, או באלמנט כלשהו של הבנייה אשר עלול לגרום לפגיעות גופניות קשות לרוכשי הנכס, למבקרים בו ו/או לשוכרי הנכס במידה והוא מושכר. פגיעות אלו עלולות לסבך את רוכש הנכס בתביעות נזיקין גדולות בשל נזקי גוף שנגרמו לאותם גורמים מהליקויים בנכס. בדיקה מוקדמת של הנכס תחסוך לרוכש ממון רב הוצאות כספיות מרובות ועגמת נפש עצומה התמודדות עם תביעות נזיקין ולעיתים אלה תביעות של קרובי משפחה או חברים שביקרו והתארחו אצלו בנכס. לכן, ישנה חשיבות עליונה לדעת על קיומם של פגמים אלה, לפני הרכישה.
14. מצב נוסף בו רצוי לערוך בדיקת בדק בית הוא כאשר אדם בונה את ביתו, על מגרש בבעלותו באמצעות קבלן עמו הוא מתקשר בחוזה כדי להוציא לפועל הבנייה. מעבר לעובדה כי בבנייה עצמית, רצוי תמיד להעסיק מפקח מטעם המזמין, לעניות דעתי, חובה על המזמין לבצע בדיקת "בדק בית" במהלך הבנייה ולפחות, בתום הבנייה, בטרם עריכת החשבון הכספי הסופי ותשלום מלוא התמורה לקבלן הבונה.
15. מצב נוסף בו רצוי לערוך בדיקת בדק בית הוא כאשר אדם משפץ את ביתו, וככל שהיקף השיפוץ גדול יותר, ובמיוחד כאשר מדובר בהרחבה ובתוספת בנייה המלווה בבניית אלמנטים קונסטרוקטיביים. לעניות דעתי, חובה על המזמין לבצע בדיקת "בדק בית" במהלך הבנייה ולפחות, בתום הבנייה, בטרם עריכת החשבון הכספי הסופי ותשלום מלוא התמורה לקבלן המשפץ.
ו. אל מי רצוי לפנות תחילה-לעו"ד או למהנדס?
• נראה לי, עם כל הכבוד, ולאו דווקא משום שאני עו"ד ולא מהנדס, כי הדרך הנכונה, האפקטיבית והמומלצת הנה, לפנות תחילה אל עורך הדין המתאים והמנוסה בתחום, אשר מכיר את ה"נפשות הפועלות" בתחום, על מנת שהוא יפנה אתכם למהנדסים/שמאים/אדריכלים/מודדים המתאימים והמקצועיים ביותר, על מנת שלא תכשלו בהתקשרות עם בעל מקצוע לא מקצועי ולא מנוסה.
• לפנייה המוקדמת לעו"ד, לפני הפנייה למהנדס, ישנם יתרונות רבים.
• היתרון הראשון טמון בכך, שכאשר אתם פונים תחילה לעו"ד, ייתכן כי תביעתכם התיישנה בינתיים, או כי חתמתם בזמנו על מסמך וויתור על תביעות כנגד הפחתה במחיר של הדירה, או תמורת קבלת טובות הנאה נוספות מהקבלן (כמו מחסן, מיזוג אוויר מרכזי, פרקט, מטבח משודרג וכו'), דברים היכולים לאיין את זכות התביעה שלכם כנגד הקבלן. במידה, ומתברר, כי אכן, לא עומדת לכם יותר זכות לתביעה כנגד הקבלן, אין טעם להמשיך את ההליך ולהיכנס להוצאות כספיות מיותרות.
• היתרון השני טמון בכך שלעתים, לעורך הדין יש מידע על מצבו הכלכלי של הקבלן, מטיפולו בתיק אחר כנגד אותו קבלן, ו/או כי החברה הקבלנית נכנסה לפירוק, או הקבלן פשט רגל באופן אישי. סביר להניח, כי קבלת כספים מהם, בנסיבות שכאלה, תהיה משימה כמעט בלתי אפשרית ולכן, אין כל טעם לבזבז סכום כלשהו עבור הכנת חוות דעת הנדסית.
• היתרון השלישי טמון בכך, שכאשר אתם נפגשים תחילה עם עו"ד ומספרים לו את עובדות המקרה, הוא יכול לכוון אתכם, כבר בתחילת הטיפול לאותו מהנדס, או קונסטרוקטור, או מודד או שמאי, שבתחום התמחותו מצויות הבעיות הקיימות בנכס שלכם, הפנייה שיכולה לגרום לכם חיסכון רב בהוצאות הכספיות, ובתור בונוס, חיסכון רב בעגמת הנפש.
• היתרון הרביעי טמון בכך, שכאשר אתם נפגשים תחילה עם עו"ד, הוא יכול לכוון אתכם ולהסביר לכם כיצד יש להתנהל מול הקבלן כבר באותם שלבים בהם אתם מחליטים לפנות למהנדס. פעמים רבות אני מקבל פניות מלקוחות שהם חסרי אונים ואינם יודעים כיצד להתנהל מול הקבלן, והדרכה נכונה, בזמן אמת, תחסוך לכם הרבה כסף והתנהלות מיותרת, ארוכה ומורכבת מול הקבלן.
ז. האם ישנה חשיבות לשיתוף פעולה בין עורך הדין לבין המהנדס?
• קיימת חשיבות רבה לשיתוף פעולה הדוק בין עורך הדין ובין המהנדס הנמצא בקשרי עבודה אתו.
• קיימת "חלוקת סמכויות" בין עורך הדין לבין המהנדס. ההתמחות של המהנדס היא בשלב עריכת חוות הדעת, ולאחר שהוא סיים את מלאכתו, נכנס עורך הדין לתמונה.
• זה נכון באופן כללי ביותר, אך לא מדויק. למהנדס אין את הידע והניסיון בהליכים המשפטיים שלאחר הכנת חוות דעתו ההנדסית. זהו השלב בה נכנסת המומחיות של עורך הדין.
• עוד בטרם נערך הנוסח הסופי של חוות הדעת, ובטרם יחתום המהנדס על חוות הדעת, רצוי שעורך הדין יעבור על חוות הדעת, יבקש מהמהנדס לבצע השלמות לחוות הדעת, להוסיף תמונות הממחישות את הליקויים, לבצע הדגשים ותיקוני נוסח של חוות הדעת, לבקש מהמהנדס ליתן פירוט והסבר נוסף לנזק כלשהו שפורט בחוות הדעת אשר לדעתו אינו מובן ומפורט דיו, לדרוש מהמהנדס להוסיף לגוף חוות דעתו מידות של הליקויים הנטענים וכו'. על מנת למנוע כל ספק, אין המדובר בהתערבות בשיקול דעתו המקצועי ההנדסי של המהנדס, אלא בהתערבות בפן הצורני-ניסוחי של חוות הדעת.
• דברים אלה יכולים להיעשות רק על ידי עו"ד מומחה ובעל ניסיון רב בתחום אשר מבין ויודע כיצד צריכה להיראות חוות דעת רצינית ומקצועית כדי למקסם את תוצאות ההליך המשפטי בעתיד, ככל שיהיה כזה.
• נתקלתי לא אחת במהנדסים אשר סברו כי הוציאו תחת ידם, לא פחות ולא יותר את "לוחות הברית", והם לא היו מוכנים לשנות אות אחת בחוות דעתם.למותר לציין, כי חוסר שיתוף פעולה בין עורך הדין לבין המהנדס פוגם סיכויי ההצלחה של התביעה (או של ההגנה כאשר אלה מייצגים צד המתגונן בפני תביעת ליקויי בניה)
• למותר לציין, כי חוסר שיתוף הפעולה בין המהנדס לעורך הדין, גורם לכך שללקוח תימסר חוות דעת לוקה בחסר ופחות טובה, ומטבע הדברים, הדבר יבוא לידי ביטוי בעתיד בהליך המשפטי.
• האמור לעיל מסביר את הצורך, החשיבות והנחיצות של שיתוף הפעולה ההדוק בין עורך הדין המטפל בתיק לבין המהנדס שהכין את חוות הדעת ההנדסית.
ח. את שירותיו של מי כדאי לשכור כדי לקבל חוות דעת הנדסית?
• כמו בכל תחום בחיינו, גם בתחום זה קיימים הרבה בעלי מקצוע רציניים, מקצוענים, וותיקים ומנוסים, המכירים את המטריה ועושים את מלאכתם נאמנה.
• יחד עם זאת, לצערנו, גם בתחום זה, פועלים שרלטנים ומתחזים למיניהם אשר שומר נפשו ירחק מהם ומומלץ , לא לשים את כספכם על קרן הצבי.
• אל לו למזמין חוות הדעת להתלהב ממי שמציע מחיר זול עבור הכנת חוות הדעת. דווקא מחיר זול במיוחד חייב להדליק נורה אזהרה אדומה.מהנדס המבצע עבודה יסודית, ומשקיע שעות עבודה רבות בהכנת חוות דעת רצינית, אינו יכול להסתפק בסכומים נמוכים מדי, ומי שמבקש מחירים זולים במיוחד, קיים סיכוי רב כי אין בכוונתו להשקיע בעניין יותר מדי.
• לצערי הרב, ברבים מן המקרים, נוכחתי לראות, כי השיקול המרכזי בבחירת נותן חוות הדעת היה המחיר אותו הוא ביקש עבור חוות הדעת.
• אנשים אינם מבינים כי בחירה שגויה במהנדס, רק בגלל המחיר הזול שהוא דורש, תגרום להם בהמשך נזק בלתי הפיך ובכייה לדורות עליהם עוד נעמוד בהמשך מאמרנו.
• אין מדובר כאן בלחם אחיד או במצרך בר פיקוח, או במקרה בו הצרכנות הנבונה והנכונה מחייבת לקנות את המוצר במקום בו הוא נמכר במחיר הזול ביותר.
• ההבדל במחירים נובע ממקצועיותו של המהנדס הבודק, מניסיונו, מרצינותו, מהיקף הבדיקה שהוא מבצע, מהמכשירים והעזרים בהם הוא נעזר בבדיקות שהוא עורך, ובעיקר מהידע והבקיאות שלו בתקנות התכנון והבניה, התקנים המתחלפים חדשות לבקרים, המחירונים הקיימים בשוק והתאמתם לנכס הנבדק וכו'.
• מטבע הדברים, ככל שהמהנדס הבודק הנו מנוסה ומקצועי יותר, משקיע זמן רב יותר בבדיקות שהוא מבצע בשטח ובכתיבת חוות הדעת, הדבר חייב למצוא ביטוי במחיר של חוות הדעת. הזול יותר, בסופו של דבר, יתגלה כיקר ביותר וגורם נזקים קשים למזמין.
• בראש וראשונה, קיימים בשוק מהנדסים וותיקים מנוסים ומקצועיים, אשר אינם קשורים לגורם אחר כלשהו, הם עצמאיים בעיסוקם ועורכים חוות דעת הנדסיות/שמאיות ללקוחות הפונים אליהם.
10. קיימים בשוק מהנדסי בנין שבהכשרתם הם גם שמאי מקרקעין מוסמכים, וכאשר ישנם גם ליקויים וגם ירידת ערך, הם מהווים יתרון, שכן אותו אדם, "בשני כובעים" נותן הן את הפתרון הנדסי והן את הפתרון השמאי בחוות דעת אחת וזה מונע את הצורך לפצל את העניין לשתי חוות דעת נפרדות,אשר בסופו של יום מייקרות את העלות הכספית.
11. בנוסף, בשוק פועלות מספר לא רב של חברות מקצועיות וותיקות המספקות שירותי בדק בית/הכנת חוות דעת הנדסיות/שמאיות. חברות אלו מעסיקות ו/או מקושרות עם מהנדסי בנין וותיקים ומנוסים וכן עם שמאים ומודדים. ההתקשרות נעשית עם החברה עצמה והיא מקשרת בין איש במקצוע ללקוח המזמין את חוות הדעת.
ט. מהם הסיכונים בבחירת מהנדס לא מקצועי ולא מקצועי לשם עריכת חוות הדעת?
• כבר שמעתי על כל מיני התקשרויות מוזרות בין מהנדסים ולקוחות, לפיהן, "התחייבו" המהנדסים כי במידה ולא יימצאו ליקויים בסכום מינימלי של כ-15,000 ש"ח, הלקוח לא יחויב לשלם עבור הגעת המהנדס ועבור חוות הדעת.
• למותר לציין, כי "התקשרות" מוזרה שכזו, מגלמת בתוכה, ניגוד אינטרסים מובנה, בין המהנדס ובין הלקוח. על מנת להתפרנס ולהרוויח מאותו לקוח, המהנדס יעשה "שמיניות באוויר" על מנת "למצוא" ליקויים בסכום של למעלה מ-15,000 ש"ח, ובתור "בונוס" ימצא גם ליקויים בעוד כמה עשרות אלפי שקלים.
• לא אחת, נתקלתי בחוות דעת מוגזמות ומופרזות, אשר בסופו של דבר "לא החזיקו מים" והתביעות הסתיימו בקול ענות חלושה, מלווה במפח נפש גדול מצד התובעים.
• ישנם רבים, אשר מתלהבים מ"מומחים" אשר רושמים, ביד רחבה, סכומים של עשרות ומאות אלפי שקלים בחוות דעת, ובטוחים כי יש בידם "תביעה גדולה". הם אף מתפארים ומשווים עם השכנים שלהם,ומתפארים שחוות הדעת שלהם, גדולה בהרבה מזו של שכניהם.
• חוות דעת מנופחת ומוגזמת, איננה מביאה בהכרח לפיצוי גדול יותר. לעתים רבות, ההיפך הוא הנכון.
• אסור שתהיה "שותפות" עסקית בין המהנדס ובין הלקוח. על המהנדס לערוך חוות דעת אובייקטיבית, על פי הממצאים שנגלים לו בנכס, תוך השוואה לדרישות התקן ותקנות התכנון והבנייה, ורצוי שחוות הדעת תשקף את המחירים הריאליים (בעלותם לדייר) ולא להפריז בסכומים.
• אסור לשכוח כי האגרה המשולמת בגין תביעה הנה בגובה 2.5%. על כל 100,000 ש"ח "מנופחים" שנתבעים בתביעה. משלם הלקוח 2,500 ש"ח נוספים אגרה לביהמ"ש. במידה ויתברר כי הגיש תביעת סרק מנופחת, פירוש הדבר שהוא שילם אלפי שקלים מיותרים עבור אגרת התביעה, שהוא לא ייהנה מהם לעולם.
• בזה לא מסתיים הסיכון. ככל שהפער בין הסכום הנתבע לבין הסכום הסופי בפסק הדין גדול יותר, קיים סיכון שביהמ"ש יפסוק לתובעים בגין ראשי הנזק הנלווים כמו: הוצאות משפט, אגרות, תשלום למומחים, עגמת נפש, שכ"ט עו"ד וכו' סכומים נמוכים משמעותית. כבר קרה שלא נפסקו כלל פיצויים בגין ראשי נזק אלה, ובמקרים קיצוניים, אף חויבו תובעים לשלם הוצאות משפט לקבלן.
• על כן, אין מה להתלהב ממהנדס, המחלק ברוחב יד, סכומים גדולים ומנופחים בחוות דעתו, שכן היא תהפוך בהמשך הדרך, לחרב פיפיות, שתסב לתובעים הפסדים כספיים גדולים וניכרים, מפח נפש, ועגמת נפש אמיתית, אשר בגינה הם לא יקבלו כל פיצוי.
10. כל סוג של "שותפות" בין המהנדס לדייר הוא פסול. חוות הדעת ההנדסית, חייבת להיות עצמאית, ריאלית, אמיתית, אשר אינה מושפעת, בצורה כלשהי, מאינטרס כספי כלשהו ו/או מתוצאותיה של התביעה, מצדו של המהנדס
י. המעמד המשפטי של חוות הדעת ההנדסית/בדיקת בדק בית
• לא אחת, הגיעו למשרדי לקוחות מצוידים בחוות דעת הנדסית של מהנדס לא מוכר, שלפי הרזומה הדל שלו, הוא גם חסר ניסיון, ומה ששכנע את אותם לקוחות לפנות דווקא אליו, היה, בראש וראשונה המחיר הזול, ובנוסף משום שהמהנדס אמר להם כי חוות הדעת שלו "קבילות בבית משפט".
• כבר נתקלתי במקרים, בהם לקוחות סברו כי אם הם יגישו תביעה שתסתמך על חוות דעתו של מהנדס זה, משום שהיא "קבילה בבית משפט" הם יקבלו את הפיצוי הקבוע בחוות הדעת. אלו הן אשליות באספמיה.
• כל חוות דעת, אשר תהיה ערוכה כדין בהתאם לדרישות פקודת הראיות, חתומה על ידי המהנדס וממלאת את הדרישות הצורניות תהיה "קבילה" בבית המשפט.
• אולם, אליה וקוץ בה. חוות דעת כזו תהיה "קבילה" במובן זה שיקבלו אותה להגשה לביהמ"ש, אולם בין "קבילותה" ובין איכותה, מקצועיותה ומשקלה הסגולי, יכול להיות פער עצום.
• הפקיד או הפקידה שיושבים בגזברות ביהמ"ש ופותחים תיקי תביעות "מקבלים" את התביעה, לרבות את חוות הדעת שצורפה לתביעה, והם אינם בודקים את תוכנה של חוות הדעת.
• חוות הדעת המשפטית/בדיקת בדק בית, היא הבסיס המקצועי, עליו מונחת התביעה, ותוצאות התביעה תלויות בצורה מוחלטת באיכותה, באמינותה ובאמיתותה של חוות הדעת.
• תביעה המתבססת על בדיקת בדק בית מוגזמת ומנופחת תביא בסופו של דבר לתובעים מפח נפש ואכזבה מרובה מתוצאותיו של פסק הדין בתביעה שכזו.
יא. עריכת בדיקת בדק בית לרכוש במשותף
• לא פחות חשוב, הוא לבצע בדיקת בדק בית לגבי הרכוש המשותף. ליקויים ופגמים ברכוש המשותף, ו/או ירידת ערך שנגרמת לו, מפחיתה את שווי הדירות שלכם וגורמת לכם עגמת נפש ופגיעה בהנאה מהרכוש המשותף.
• סביר להניח, כי אם נמצאו ליקויים רבים בדירות עצמן, יימצאו ליקויים ופגמים גם ברכוש המשותף.
• בנושא הרכוש המשותף, כשמו כן הוא, הבעיה יותר מסובכת ומורכבת, שכן מדובר ברכוש השייך לכלל הדיירים.
• רצוי, כי בכל בית משותף, יימצאו כמה "משוגעים לדבר" אשר אכפת להם גם מאיכותו של הרכוש המשותף ולא רק מהדירות שלהם. "משוגעים" אלה, בדרך כלל, מונעים מאחריות ואכפתיות, הם אלה אשר מתנדבים בדרך כלל לשמש כחברי הנציגות של הבית המשותף, והם אלה המוכנים להקדיש ממרצם ומזמנם כדי לקדם את עניני הבית המשותף, בעוד שהאחרים, בד"כ פסיביים ולא מגלים עניין.
• רצוי לכנס את הדיירים, לקבל החלטות בדבר הטיפול בענייני הרכוש המשותף, לאסוף כספים מהדיירים, ובראש וראשונה לפנות למהנדס מקצועי ומנוסה, על מנת שיערוך בדיקת בדק בית בקשר לרכוש המשותף של הבניין.
• אותו מהנדס יבדוק את המצב בשטח מול התכניות והיתר הבנייה, יוודא כי הדיירים קיבלו את כל השטחים הציבוריים שהובטחו להם על ידי הקבלן בתכניות, חניות, מחסנים, חדר דוודים, גג משותף, חדר כושר, חדר תרבות ועוד, איכות ותקינות והתאמת מספר ו/או גודל המעליות בבנין ועוד, או שמא הקבלן ניכס לעצמו חלק מהשטחים הציבוריים או שמכר אותם בכסף מלא למי מהדיירים בבנין על חשבון יתר הדיירים.
• גריעת חלקי מבנה מהמובטח, יכולה להיות בעלת ערך כספי רב, פי כמה מונים מהסכומים בדירה אחת. זו סיבה נוספת, מדוע כדאי ורצוי לבצע בדיקת בדק בית, גם לגבי הרכוש המשותף.
• חשיבות גדולה קיימת לבדיקת מעטפת הבניין. לעתים רבות, מתגלים כשלים ופגמים יסודיים באיכות מעטפת הבניין, נשירת אריחים וכו'. מעבר לסיכון חיי אדם של הדיירים ושל המבקרים בבית, עלות שיפוץ מעטפת של בנין יכולה להגיע לסכומים של מאות אלפי שקלים ואף יותר.
יב. מה עושים עם בדיקת בדק בית /חוות הדעת ההנדסית?
• ראשית דבר, אם שמעתם לעצתי, ופניתם תחילה לעורך דין, עליכם להמציא לעורך הדין את חוות הדעת על מנת שיבדוק אותה ויעיר את הערותיו ותיקוניו לגביה. על מנת שתהיה גרסה אחת מקצועית של חוות הדעת ולא מספר גרסאות עם תיקונים שונים.
• אמנם, גם אתם יכולים לשלוח את חוות הדעת בדואר רשום עם אישור מסירה לקבלן בצירוף מכתב לוואי (ואל תשכחו לשמור את העתק המכתב ואת אישור המסירה של הדואר הרשום), אולם עדיף כי תשכרו את שירותיו של עו"ד מנוסה ומקצועי בתחום.
• פעמים רבות, הגיעו למשרדי לקוחות, אשר ניהלו עם הקבלן תכתובת סרק מתישה במשך שנים רבות, אשר בסופו של דבר לא הביאה להם כל תועלת, ובמשך כל השנים האלה הם המשיכו להתגורר בדירה רווית ליקויים ופגמים קשים ובמיוחד ליקויי רטיבות, המסבים סבל רב ועגמת נפש עצומה לכל דיירי הבית.
• כבר נתקלתי בלא מעט מקרים, בהם, עד שאותם רוכשי דירות התייאשו מהתכתובת האינסופית עם הקבלן, מבלי משים, חלפה לה תקופת ההתיישנות במקרה כזה, המקרה אבוד וגם עורך הדין הטוב והמנוסה ביותר לא יוכל לעזור להם.
יג. מהי "שנת בדק"
• פעמים רבות, שמעתי לקוחות המערבבים בין המונחים של "בדק בית" ל"שנת בדק". אלו הם שני מונחים שונים, וננסה לעשות קצת סדר ביניהם.
• "שנת בדק" הוא מונח שהוטבע למעשה על ידי החברות הקבלניות. בחוזי המכר, קבעו הקבלנים, כי בתום שנה למגורי הדייר בדירה, הם יבצעו את התיקונים שיידרשו בדירה ומכאן השתרש המונח "שנת בדק". צמד מילים אלו אינו מצוי בחוק המכר (דירות). אין אף הוראת חוק המחייבת את הדיירים להמתין לביצוע התיקונים עד תום השנה הראשונה למגוריהם בדירה.
• בוודאי שאין להסכים לדחיית תיקונים דחופים עד לתום שנת הבדק ויש לדרוש מהקבלן לבצעם, מהר ככל שניתן, על מנת לצמצם נזקים וסבל מהדיירים.
• בחוק המכר דירות קיים מונח אחר הקרוי "תקופת בדק", אולם אין בינו ובין המונח שנת בדק ולא כלום. מדובר בתקופה שתחילתה במועד מסירת הדירה אשר נמשכת מספר שנים משתנה בהתאם לסוגים שונים של ליקויים, כמפורט בתוספת של חוק המכר (דירות). תקופות וסוגי ליקויים אלו השתנו בתיקון האחרון לחוק המכר (דירות).
• לעתים קרובות, מתלוננים דיירים על ליקויים במהלך שנת המגורים הראשונה והקבלנים מבקשים מהם להמתין עד לסוף שנת המגורים הראשונה, על מנת לבצע את כל התיקונים הנדרשים בבת אחת.
• בהמתנה זו יש משום סיכון, הואיל וקבלנים רבים פשטו את הרגל, ודחיית ביצוע התיקונים, במקרה של פשיטת רגלו של הקבלן, תגרום לכך, שהוא לא יתקן לעולם את הליקויים.
• בנוסף, שירות מהיר ויעיל, אינו עולה בקנה אחד עם דחיית ביצוע התיקונים וחיובם של הדיירים להמשיך ולהתגורר בדירה חדשה עם ליקויים ופגמים שפוגמים בהנאה וברווחת החיים של הדיירים, במשך שנה שלמה.
• תארו לעצמכם, כי הייתם צריכים להמתין שנה שלמה לתיקון כל מוצר אחר שהייתם רוכשים ובמחיר הרבה יותר קטן. האם מישהו היה מסכים לכך? קל וחומר כאשר מדובר במוצר יקר פי כמה וכמה.
יד. דעה אישית של כותב המאמר
• ביצוע בדיקת בדק בית הינו בבחינת MUST ולא רק המלצה בלבד. הימנעות מביצוע הבדיקה יכולה לגרום להפסדים כספיים עצומים, ובלתי הפיכים לרוכש הדירה, שכן נזקים אלה ו/או ירידת הערך שנגרמת לנכס עקב הליקויים או הפגמים המצויים בו, עלולים להתגלות רק כעבור שנים רבות, כאשר תחלוף תקופת הבדק והאחריות עפ"י החוק וכאשר תחול התיישנות על התביעה.
• הימנעות מבדיקת הנכס שהוא בד"כ ההוצאה הכספית הגדולה ביותר שאתם מבצעים במהלך חייכם הנה טעות חמורה. אינני מכיר אנשים שירכשו רכב משומש בכמה עשרות אלפי שקלים ולא ייקחו אותו לבדיקה מוקדמת לפני הקניה. מה הגיון להימנע מבדיקת נכס שעולה לכם מיליוני שקלים? כגודל ההשקעה, כך גודל הסיכון.
• לא צריך להתלהב דווקא ממי שמציע לכם מחיר זול יותר עבור בדיקת בדק בית. כבר למדתי בחיי, כי "הזול" יוצא בסופו של דבר יקר מאד. לא כל המהנדסים יתנו לכם מוצר ברמה דומה או זהה ולכן צריך לפנות אל המהנדס המקצועי והמומלץ, שיש מאחוריו ניסיון רב ועשיר, ורק איתו הסיכוי שלכם לזכות בפיצוי גבוה, מטבע הדברים, יהיה רב יותר.
• כך גם בבחירת עורך הדין שיטפל עבורכם בעניין. כשם שלא כל המהנדסים, הרופאים וכל יתר בעלי המקצוע הנם בעלי ידע, מקצועיות וניסיון זהים, כך גם עורכי הדין.
• זו תכונה מובהקת של תושבי הארץ הזו, לחפש כל העת "מציאות" בבחינת מה שיותר זול-עדיף.
• בכל הכבוד, טעות חמורה בידם. במקום להתווכח עם עורך הדין אם הוא דורש לעצמו סכום או אחוז כזה או אחר, מוטב ללקוחות לערוך סקר שוק רציני, להתייעץ עם אנשים שעברו הליך משפטי שכזה, להתעניין אצל חברים, בני משפחה, חברים בעבודה ושכנים האם הם יכולים להמליץ על עו"ד המתמחה בתחום.
• לעזרתם, קיים כיום האינטרנט, ובאמצעותו רצוי לבדוק היטב את ניסיונו של עורך הדין, את הוותק שלו, את שמו הטוב (או חלילה הרע), את איכות המאמרים שהוא מפרסם (ולא רק מאמרים של 10 שורות שבדרך כלל מביאים אמירה כללית ביותר ומטרתם היחידה הנה להראות "גם אני מפרסם מאמרים".
• רק לאחר ביצוע בדיקות מקיפות, יש לפנות לעורך הדין על מנת להפקיד בידיו את הטיפול המשפטי בעניין שלכם.
• 9. כל בעל מקצוע אשר מכבד את עצמו, לא יהפוך את שכר הטרחה הנדרש על ידו ל"שוק". לכן, אין טעם להתחיל להתווכח עם עורך הדין על "הנחות", ("כי אחר עושה את זה בפחות") או לנסות להפחית את האחוזים אותם הוא גובה. צריך תמיד לזכור, כי מה שקובע הוא מה יישאר לכם בסופו של ההליך המשפטי "ביד" ולא כמה תשלמו לעורך הדין ואם הוא דרש אלף ש"ח יותר או כמה אחוזים יותר מעו"ד אחר. כבר אמרנו קודם, שהזול, בסופו של דבר מתגלה כיקר מאד.
10. המציאות והניסיון הוכיחו, כי בעזרת עורך הדין המקצועי, המיומן והמנוסה, תשיגו, בסופו של ההליך המשפטי, פיצויים גבוהים בהרבה מאלה אותם תשיגו בעזרת עורך הדין הבלתי מקצועי, הבלתי מנוסה והבלתי מיומן, גם אם תנאי ההתקשרות שלכם עם עו"ד זה היו יותר "זולים".
11. כך הם הדברים גם לגבי המהנדס אשר את שירותיו הנכם מתכוונים לשכור.
12. ראשית- פנו לעו"ד והוא זה אשר יפנה אתכם למהנדסים המקצועיים עמם הוא נוהג לעבוד ביחד.
13. לעולם, אל תחזיקו את תוצאות בדיקת בדק בית סתם כך "בכיסכם". העבירו אותה, באופן מיידי לקבלן ודרשו ממנו לתקן את הליקויים המפורטים בה.
טו. סיכום א. בפתח המאמר הסברנו בקצרה מהו בדק בית. ב. בהמשך הבהרנו מה כולל בדק בית. ג. לאחר מכן הסברנו מי הם האנשים המבצעים את בדיקות בדק הבית. ד. בהמשך, השבנו בצורה מפורטת על השאלה העקרונית מדוע כדאי לבצע בדיקת בדק בית.
ה. הבהרנו מהי חשיבותה ונחיצותה הפרקטית של בדיקת בדק בית ומתי כדאי לבצע את הבדיקה
ו. הסברנו אל מי רצוי לפנות תחילה-לעו"ד או למהנדס.
ז. לאחר מכן, השבנו על השאלה האם ישנה חשיבות לשיתוף פעולה בין עורך הדין לבין המהנדס.
ח. הסברנו את שירותיו של מי לשכור כדי לקבל חוות דעת הנדסית.
ט. ניתחנו את הסיכונים בבחירת מהנדס לא מקצועי ולא מנוסה לשם עריכת חוות הדעת.
י הבהרנו את המעמד המשפטי של חוות הדעת ההנדסית/בדיקת בדק בית.
יא הסברנו על חשיבות בדיקת בדק בית של הרכוש המשותף.
יב הסברנו מה עושים עם חוות הדעת ההנדסית.
יג. הבאנו הסבר של המונח "שנת בדק".
יד. בסוף המאמר הבאתי את עמדתי האישית בסוגיה.
הותר לפרסום ביום 17.4.2012
*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך למעלה מ-30 שנים.
כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.
*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך למעלה מ-30 שנים. רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465 טלפונים: 6728559-03, 6720503-03 פקס' 6739193-03 טל' נייד: 5781323-050 דוא"ל ZVIS7@BEZEQINT.NET אתר: http://WWW.ZVISTEIN-LAWOFFICE.CO.IL>
